정부가 부동산 시세 조작을 주도하는 작전 세력을 대거 적발했다지만 적발 수나 유형이 턱없이 부족하다는 지적이다.
이번 적발 사례 중 자전 거래·허위 신고 건수는 32건으로, 지난 5월 전국 아파트 매매 건수(3만7727건)를 기준으로 해도 0.1%에 불과하기 때문이다. “부동산 시장을 교란하는 작전 유형은 더 다양하고 치밀하다”는 것이 전문가들 한목소리다.


# 장면 1. K씨는 L개발회사와 시가보다 더 좋은 조건으로 부동산 매매 계약을 체결했다.
매도인인 K씨가 먼저 소유권이전등기를 해주고, 잔금은 두 달 뒤에 지급하기로 계약했지만 깜깜무소식이었다.
급기야 K씨는 L개발회사를 상대로 잔금 대금 청구 소송을 제기해 승소했고, L개발회사 계좌 등에 압류를 시도했지만 이미 계좌에 잔액이 없다고 회신이 온 상태였다.

# 장면 2. M씨와 N개발회사는 시가보다 더 좋은 조건으로 매매 계약을 체결하면서 잔금 지급 시기를 “지구단위계획 결정 고시 후 3개월 이내”라는 애매한 시기로 정했다. 지구단위계획 결정 고시가 계속 미뤄지는 가운데, 계약을 체결한 지 상당 기간이 지난 이후 N개발회사는 잔금 지급을 이행하면서 M씨를 상대로 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기했다.

두 장면의 공통점은 법인인 개발회사가 소유주에게 시가보다 더 좋은 조건을 제시했다는 것.
소유주가 좋은 거래 조건에 정신이 팔린 사이, 개발회사는 소유주에 대한 독소 조항을 계약서에 슬쩍 끼워 넣었다.
상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리인 ‘동시이행항변권’을 포기하게 하거나 잔금 지급 시기를 애매하게 설정하는 방식이다. 소유주로서는 이 같은 독소 조항이나 경우의 수를 예상하지 못해 불이익을 입게 된다.
장면 1과 같이 잔금을 지급하지 않고 ‘먹튀’하거나, 장면 2처럼 잔금 지급 시기가 매매 계약 시보다 상당 기간이 지나 실질적으로 손해인 경우가 생기는 이유다.

# 장면 3. O씨는 부동산 거래 상대방의 ‘업(UP)계약서’ 작성 요구에 응했다가 과태료 납부, 양도소득세 감면 배제, 중개 수수료 초과 지급 등의 피해를 봤다. 매매 대금을 실제보다 높여 계약서를 작성하는 매수인의 업계약서 요청에 O씨는 비싼 매매 대금으로 이득을 볼 생각에 승낙했다. 해당 거래는 공인중개사의 중개 아래 이뤄졌고, 이후 시세는 뛰어올랐다.


# 장면 4. P중개사무소는 부동산 온라인 플랫폼에 매물을 올린 Q씨에게 접근해 팔아주는 조건으로, 매도 희망가인 1억7500만원보다 더 높은 2억원에 계약서를 쓰자고 제안했다. 이와 동시에 세입자를 유인해 2억원의 보증금으로 전세 계약을 체결한 뒤 중간에서 2500만원을 수수료로 챙겼다가 적발됐다.

부동산을 거래할 때 실제 시세보다 높은 ‘업계약서’를 작성해 시세를 부풀리는 행위도 부동산 시장을 교란하는 대표적인 작전 중 하나다. 특히 장면 4의 중개사무소처럼 업계약서 작성 시 공인중개사에게는 중개 보수를 초과하는 리베이트가 생겨 불법 중개 행위로 적발되는 사례가 적잖다. 장면 3에 대해 대법원은 부동산거래신고법을 위반한 공인중개사에 대한 손해배상 책임을 인정했지만, 매도자 O씨도 업계약서 요청에 응한 과실이 있어 공인중개사의 손해배상은 60%로 제한됐다.

국토교통부는 2017년부터 부동산 거래 허위 신고 사실을 자진 신고한 자에 과태료를 감면해주는 ‘리니언시 제도’를 운영해왔다.
하지만 업계약서 수법은 지금도 전세사기에 끊임없이 이용된다. 경찰은 지난 7월 업계약서 수법으로 시세를 부풀려 전세보증금을 비싸게 받은 후 차익을 나눠 가진 전세사기 일당 91명을 붙잡아 20명을 구속하기도 했다.

조성근 법무법인 에스 변호사는 “허위 신고, 해제 신고 미이행이나 등기를 게을리하는 등의 방식으로 부동산 시장을 교란하는 조직적인 움직임이 확인되고 있다”며 “과태료뿐 아니라 범죄로 인한 수익금을 추징하는 방안에 대해서도 검토할 필요성이 있다”고 강조했다.